Archive for the ‘Hipotecario’ Category

Do you have debts with your community of owners?

domingo, mayo 12th, 2013

 You could be deprived of the use of swimming pools, tennis courts and other facilities

 To modify the Community statutes (Bylaws) established in the Land Registry, unanimity is needed. But what if there are owners who do not pay their dues? Can they be deprived of the use of the elevator? Obviously not, because when you buy the house with it you have the right of ownership of the facilities of the property, making it unconstitutional prohibiting the use of the elevators or stairs as they are common areas essential to access the house.

 Enjoy and dispose of things without other limitations than those established by law (Article 348 Civil Code), and based on the possibility that through statutory provision can be imposed certain restrictions on the property can be against the law. The jurisprudence has declared that such limitations must be interpreted restrictively as they may constitute an interference with property. (Judgments of the Supreme Court of February 6, 1989, July 24, 1992, April 21, 1997, February 29, 2000 and January 26, 2002)

 The Condominium Act and the Civil Procedure Act establish rules to collect outstanding debts of the owners who don’t pay their community fees which are necessary for the maintenance of the house and its facilities. But it remains true that despite the efforts of the legislature to speed up procedures, the fastest procedure for a community of owners to collect the debtors money can be extended two years and eventually not be able to receive those fees because of the existence of liens, mortgages and other charges on the property.

 This argument and others are those that were given in the legal recourse brought by a community of owners of Mazarrón who voted in General Board of Proprietors a modification of the statutes which would temporarily deprive debtors to use the pools and tennis courts as long as they did not pay their community fees. It was further argued that even though laws for the collection of fees through the courts exist, «… supposing the procedure to be agile, shows a lack of knowledge of the Spanish justice.»

 The Property Registrar denied its registration because a lack of a necessary unanimity, but the General Registers and Notaries, in Resolution of October 23, 2012, decided the following:

 The point is to determine whether statutory rules can make limitations on the use of certain common elements, as a consequence of a lack of payment of community fees in concordance with the regulation in the Condominium Act.

 Having read the Article 396 of the Civil Code, 3, 5, 9 first e), 11.2, 15.2, 18, 21 and related provisions of the Condominium Act; Judgment of the Constitutional Court of October 21, 1993, Supreme Court Decisions 6 July 1978, January 28 and March 8, 1994, the Constitutional Court Judgment 301/1993, of 21 October, and the resolutions of the General Directorate of Registries and Notaries of June 4, 2003 and 18 June 2010 …

«The statutory provision is therefore adjusted to law, since neither it goes against any mandatory norm nor violates the minimum content of the property law. It only represents a temporary deprivation of the right of use, referring to elements that are not necessary for the normal use and enjoyment of the corresponding element, and thus as a result of the violation of the rules that regulate the maintenance of the property. «

Therefore, the General Board of Proprietors in regular or special meeting may modify the statutes by adding an article or section in these statutes with the following clarification to be registrable without requiring unanimity:

«The owners who make no contribution or owe their community regular or special fees, shall be denied the access to the community pool and tennis courts.»

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¿Tiene usted cuotas de comunidad de propietarios pendientes de pago? Le privarán del uso de piscinas, pistas de tenis y otras instalaciones

jueves, febrero 7th, 2013

Para modificar el régimen jurídico de la Comunidad establecido en los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad hace falta la unanimidad. Pero, ¿qué pasa si hay propietarios que no pagan sus cuotas? ¿Puede privárseles por ejemplo de utilizar el ascensor? Es evidente que no, porque cuando adquiere la vivienda adquiere junto con ella un derecho de copropiedad sobre las instalaciones y servicios del inmueble, siendo por tanto inconstitucional que se le pudiera privar del uso de los ascensores o de las escaleras por ser zonas comunes y además necesarias para acceder a la vivienda.

Gozar y disponer de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes (artículo 348 Código Civil), y partiendo de la posibilidad de que por medio de la norma estatutaria sea posible la imposición de determinadas limitaciones a la propiedad puede ser no ajustado a Derecho. La Jurisprudencia viene declarando que tales limitaciones se deben interpretar restrictivamente por constituir un menoscabo de la propiedad. (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000 y 26 de enero de 2002)

La Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil ya establecen normas para que la Comunidad pueda cobrar las deudas pendientes del propietario que incumple con la obligación de pago de las cuotas comunitarias, y que son necesarias para el mantenimiento de la casa y sus instalaciones sin que el medio deba ser limitar un derecho tan protegido como el de propiedad. Pero no deja de ser cierto, que a pesar del empeño del legislador en agilizar los procedimientos, un proceso monitorio (el más rápido) para que una comunidad de propietarios cobre a un vecino moroso puede alargarse dos años y al final verse impedido el cobro de las cuotas por existencia de embargos, hipotecas y otras cargas sobre el inmueble.

Este razonamiento y otros, como el de haberse cumplido los requisitos para proceder a la modificación del título en orden a la decisión de la junta de propietarios, aclarando que fueron los propietarios libremente los que decidieron limitar el derecho de propiedad en cuanto al uso de determinadas instalaciones accesorias del inmueble, son los que se dieron en el recurso interpuesto por una Comunidad de Propietarios de Mazarrón que votó en Junta General de Propietarios una modificación de estatutos por la que se privaría temporalmente a los propietarios morosos del uso de las piscinas y las pistas de tenis en tanto se mantuviese la situación de morosidad. Se alegó además que existiendo normas para el cobro de cuotas por vía judicial, «…de ahí a que dicho procedimiento sea ágil, evidencia un desconocimiento de la rapidez de la justicia española.»

Lógicamente el Registrador de la Propiedad denegó su inscripción por falta de la necesaria unanimidad, pero ante el recurso presentado ante la Dirección General de Registros y del Notariado, ésta,  en Resolución de 23 de octubre de 2012, resolvió en síntesis lo siguiente:

La cuestión radica en dilucidar si se pueden establecer normas estatutarias por las que se hagan limitaciones en el uso de determinados elementos comunes, por la falta de los pagos de las cuotas de comunidad, habida cuenta de la regulación en la Ley de Propiedad Horizontal de sistemas y procedimientos específicos para la realización de las citadas cuotas.

Vistos los artículos 396 del Código Civil; 3, 5, 9 primero e), 11.2, 15.2, 18, 21 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal; Sentencia del Tribunal Constitucional de 21 de octubre de 1993; Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1978, 28 de enero y 8 de marzo de 1994; Sentencia del Tribunal Constitucional 301/1993, de 21 de octubre; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de junio de 2003 y 18 de junio de 2010…

«La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.»

Por tanto, la Junta General de Propietarios reunida en sesión ordinaria o extraordinaria puede modificar los estatutos añadiendo un artículo o apartado a sus estatutos con la siguiente redacción que será inscribible sin que se requiera la unanimidad:

«Los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad, ordinarias o extraordinarias, tendrán vedado el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis». (especificarlas)

 

 

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Posible solución al drama de los desahucios – Enlace

domingo, noviembre 4th, 2012

El lease-back fue utilizado por la Banca para vender sus inmuebles ya amortizados -oficinas- y reinvertir las ganancias ahorrando impuestos cuando no existía limitación en el plazo de diez años que existe actualmente para la operación.

Artículo recomendado de Francisco Martín Recuerda para utilizar el lease back y evitar el drama de los desahucios

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El Gobierno intensifica las previsiones de apoyo a quienes contrajeron deudas por préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles.

lunes, julio 11th, 2011

Basándose en “la crisis” y teniendo en cuenta la situación específica del mercado inmobiliario en España, reconoce que se plantean situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron estos préstamos hipotecarios, y la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago por parte de la mayoría de estos deudores. Por ello y frente a esta situación, el Gobierno ha adoptado medidas adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a situaciones abusivas o de malbaratamiento de los bienes afectados, según se explica en la exposición de motivos donde se aclara que se mantiene plenamente y, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y, con ellos, de la seguridad y solvencia de nuestro sistema hipotecario.

“La situación de determinados deudores hipotecarios requiere de acciones inmediatas para garantizar que se protegen adecuadamente sus derechos y, simultáneamente, evitar cualquier elemento de incerteza en la regulación de la ejecución hipotecaria.”

¿Cuáles son las fórmulas para conseguirlo?

La publicación del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, que contiene un conjunto de medidas vinculadas a la protección de los deudores hipotecarios, el control del gasto público y la garantía de pago de las obligaciones contraídas por las administraciones públicas, el impulso de la actividad empresarial, el desarrollo de las actuaciones de rehabilitación, el incremento de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y la eliminación de obstáculos injustificados derivados de la actividad administrativa. Con ellas se da también cumplimiento a diversas resoluciones adoptadas por el Congreso de los Diputados con ocasión del debate sobre política general celebrado los pasados días 28 a 30.

 

Situación de los deudores hipotecarios

Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares

Cuando conforme al artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

Solamente podrán ser embargados los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el artículo 607.2 de la misma ley.

Subastas de bienes inmuebles

 

Se modifica la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil quedando redactado el artículo 669 como sigue:

«1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3.º del apartado 1 del artículo 647.»

Dos. El segundo párrafo del apartado 4 del artículo 670 queda redactado como sigue:

«Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.»

Tres. El artículo 671 queda modificado como sigue:

«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.»

Para saber más

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