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¿Tiene usted cuotas de comunidad de propietarios pendientes de pago? Le privarán del uso de piscinas, pistas de tenis y otras instalaciones

Jueves, febrero 7th, 2013

Para modificar el régimen jurídico de la Comunidad establecido en los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad hace falta la unanimidad. Pero, ¿qué pasa si hay propietarios que no pagan sus cuotas? ¿Puede privárseles por ejemplo de utilizar el ascensor? Es evidente que no, porque cuando adquiere la vivienda adquiere junto con ella un derecho de copropiedad sobre las instalaciones y servicios del inmueble, siendo por tanto inconstitucional que se le pudiera privar del uso de los ascensores o de las escaleras por ser zonas comunes y además necesarias para acceder a la vivienda.

Gozar y disponer de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes (artículo 348 Código Civil), y partiendo de la posibilidad de que por medio de la norma estatutaria sea posible la imposición de determinadas limitaciones a la propiedad puede ser no ajustado a Derecho. La Jurisprudencia viene declarando que tales limitaciones se deben interpretar restrictivamente por constituir un menoscabo de la propiedad. (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000 y 26 de enero de 2002)

La Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil ya establecen normas para que la Comunidad pueda cobrar las deudas pendientes del propietario que incumple con la obligación de pago de las cuotas comunitarias, y que son necesarias para el mantenimiento de la casa y sus instalaciones sin que el medio deba ser limitar un derecho tan protegido como el de propiedad. Pero no deja de ser cierto, que a pesar del empeño del legislador en agilizar los procedimientos, un proceso monitorio (el más rápido) para que una comunidad de propietarios cobre a un vecino moroso puede alargarse dos años y al final verse impedido el cobro de las cuotas por existencia de embargos, hipotecas y otras cargas sobre el inmueble.

Este razonamiento y otros, como el de haberse cumplido los requisitos para proceder a la modificación del título en orden a la decisión de la junta de propietarios, aclarando que fueron los propietarios libremente los que decidieron limitar el derecho de propiedad en cuanto al uso de determinadas instalaciones accesorias del inmueble, son los que se dieron en el recurso interpuesto por una Comunidad de Propietarios de Mazarrón que votó en Junta General de Propietarios una modificación de estatutos por la que se privaría temporalmente a los propietarios morosos del uso de las piscinas y las pistas de tenis en tanto se mantuviese la situación de morosidad. Se alegó además que existiendo normas para el cobro de cuotas por vía judicial, ”…de ahí a que dicho procedimiento sea ágil, evidencia un desconocimiento de la rapidez de la justicia española.”

Lógicamente el Registrador de la Propiedad denegó su inscripción por falta de la necesaria unanimidad, pero ante el recurso presentado ante la Dirección General de Registros y del Notariado, ésta,  en Resolución de 23 de octubre de 2012, resolvió en síntesis lo siguiente:

La cuestión radica en dilucidar si se pueden establecer normas estatutarias por las que se hagan limitaciones en el uso de determinados elementos comunes, por la falta de los pagos de las cuotas de comunidad, habida cuenta de la regulación en la Ley de Propiedad Horizontal de sistemas y procedimientos específicos para la realización de las citadas cuotas.

Vistos los artículos 396 del Código Civil; 3, 5, 9 primero e), 11.2, 15.2, 18, 21 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal; Sentencia del Tribunal Constitucional de 21 de octubre de 1993; Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1978, 28 de enero y 8 de marzo de 1994; Sentencia del Tribunal Constitucional 301/1993, de 21 de octubre; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de junio de 2003 y 18 de junio de 2010…

“La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”

Por tanto, la Junta General de Propietarios reunida en sesión ordinaria o extraordinaria puede modificar los estatutos añadiendo un artículo o apartado a sus estatutos con la siguiente redacción que será inscribible sin que se requiera la unanimidad:

“Los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad, ordinarias o extraordinarias, tendrán vedado el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis”. (especificarlas)

 

 

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